Hypotheek oversluiten: is het geregel de lagere rente waard?

Weinig hypotheekrente betalen, dat wil iedereen. Door je hypotheek over te sluiten, wordt de rente misschien lager. Weegt het gedoe én de vergoeding die je moet betalen op tegen de kans dat je er iets mee opschiet?

Een artikel uit ons consumentenmagazine RADAR+

Als de rentevaste periode van je hypotheek in de afgelopen paar jaar afliep, heb je geluk. Dan betaal je nu weinig hypotheekrente. Maar er zijn heel wat mensen die nog steeds 5 procent of meer betalen. En dat blijft nog even zo, want hun rente staat nog een paar jaar vast.

Als je ook wilt profiteren van de lage rente, zul je je hypotheek moeten oversluiten. Als je je hypotheek oversluit, los je hem in een keer af en maak je nieuwe afspraken. Dat kost altijd geld. De bank rekende erop dat jij nog jarenlang die 5 procent rente zou betalen. Nu loopt de bank die betalingen mis. Daar vraagt de bank een vergoeding voor. Tot voor een paar jaar geleden heette dat 'boeterente'. Volgens de Europese hypothekenrichtlijn mag een bank geen boete opleggen als je te snel aflost, maar een vergoeding vragen mag wel.

Banken rekenen teveel voor oversluiten hypotheek
Bekijk ook de uitzending van Radar van begin dit jaar over te hoge boeterente. En de uitzending van 2017 waarin Radar (opnieuw) aankaartte dat banken veel te hoge bedragen berekenen bij het overstappen van hypotheek

Doe navraag bij je bank over de vergoeding
Voordat je je hypotheek gaat oversluiten, moet je bij je hypotheekbank opvragen welke vergoeding zij rekenen. Dan krijg je een opgave. Houd er rekening mee dat die niet bindend is. Als de rente morgen verandert, verandert de berekening ook. Dus als je door wat voor omstandigheden dan ook pas een paar maanden later je hypotheek daadwerkelijk oversluit, kan het plaatje er anders uitzien. Als je je wilt verdiepen in het berekenen van de 'vergoeding bij vervroegde aflossing' kun je het beste kijken op de website van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Daar vind je een checklist voor het bereken van de vergoeding bij vervroegde aflossing en een stappenplan waarmee je de berekening van je bank kunt controleren.

Vergoeding voor oversluiten hypotheek narekenen
Het volgende rekenvoorbeeld geeft heel kort door de bocht een idee van de kosten. Stel dat je een hypotheek hebt van € 200.000. De hypotheek loopt nog vier jaar en je betaalt 5 procent rente. Als je de hypotheek oversluit betaal je 2 procent rente. Dat klinkt heel aantrekkelijk. Je maandlasten gaan enorm omlaag: in plaats van € 10.000 betaal je per jaar nog maar € 4000 rente. Hoe hoog is de vergoeding die de bank in rekening brengt? Stel dat je per jaar boetevrij 10 procent mag aflossen. Het gaat dus om die resterende € 180.000. Als je daarover 5 procent rente betaalt is dat in vier jaar € 36.000. Nu ga je 2 procent betalen, dus in vier jaar € 14.400. Het verschil is € 21.600. Dat is ongeveer de vergoeding die je aan de bank moet betalen. Omdat je ineens aflost, krijg je een beetje korting en betaal je waarschijnlijk ongeveer € 20.000.

Kosten en winst bij oversluiten hypotheek
Je bent ook geld kwijt aan de notaris, want er moet een nieuwe hypotheekakte gemaakt worden. Vaak moet het huis opnieuw getaxeerd worden. Die kosten zijn ook voor jou. En je hebt een financieel adviseur nodig. Een hypotheek is een enorme verplichting waaraan je tientallen jaren vast zit en waarvoor allerlei lastige belastingregels en uitzonderingen gelden. Alles bij elkaar betekent dat dat je nog zo'n € 3000 of € 4000 kwijt bent aan extra kosten.

Even terug naar het rekenvoorbeeld. Laten we zeggen dat de 'boeterente' en de extra kosten bij elkaar € 23.500 zijn. Ondertussen worden je maandlasten natuurlijk lager. In plaats van € 10.000 rente per jaar betaal je nog maar € 4.000. Daarmee win je € 6.000 per jaar. De looptijd was vier jaar, dus het oversluiten levert je € 24.000 op. Als je daar de kosten vanaf trekt, is je totale winst € 500.

Is gedoe overstap de eventuele winst waard?
Daar heb je wel veel voor overhoop moeten halen. Is die € 500 je dat waard? Daar staat tegenover dat je voortaan nog maar 2 procent rente betaalt en dat je die rente voor de komende pakweg tien jaar hebt vastgezet. Terwijl je niet weet hoe de rente over vier jaar zou zijn, op het moment dat je 'oude' hypotheek afloopt. Dus de resterende zes jaar zit je in ieder geval goed met een lage rente. Is het gedoe? Of is het gunstig? Het blijft een heel persoonlijke afweging.

Bose 404600 voor Bose SOUNDLINK I II III

APPLE A1577 voor Apple iPad Pro 12.9